NOI (Net Operating Income) es el ingreso neto operativo: ingresos totales de alquiler menos todos los gastos operativos. NO incluye pagos de hipoteca, depreciación, amortización o impuestos sobre ingresos. Es la métrica más importante para evaluar rentabilidad operativa de propiedades.

Gastos operativos incluyen: impuestos prediales, seguros de propiedad, mantenimiento y reparaciones, administración de propiedades (8-12% de ingresos), HOA/cuotas, servicios públicos pagados por propietario, publicidad/marketing, contabilidad, legal, reservas de capital (5-10% de ingresos), y allowance por vacancia.

Tasa de vacancia varía por mercado: Mercados A (NYC, SF, LA): 3-7%. Mercados B (Austin, Nashville): 5-10%. Mercados C (ciudades pequeñas): 8-15%. Propiedades Clase A: 5-8%. Clase B: 7-12%. Clase C: 10-20%. Considera estacionalidad, rotación de inquilinos y condiciones económicas locales.

Flujo después de impuestos = NOI - pagos de hipoteca - reservas de capital - impuestos sobre ingresos + beneficios de depreciación. Depreciación residencial es 27.5 años en US. Ejemplo: propiedad $275k = $10k depreciación anual. En bracket 24%, ahorras $2,400 en impuestos.

Cap Rate = NOI ÷ Precio de compra (sin financiamiento). Mide rentabilidad operativa. Cash-on-Cash Return = Flujo efectivo anual ÷ Efectivo invertido (con financiamiento). Ejemplo: Propiedad $100k, NOI $8k, efectivo $20k, flujo $3k. Cap Rate = 8%. Cash-on-Cash = 15%. Apalancamiento mejora Cash-on-Cash pero aumenta riesgo.

Propiedad es rentable cuando: 1) Flujo efectivo positivo después de TODOS los gastos. 2) Cap Rate >6% en mercados B/C, >3% en mercados A. 3) Cash-on-Cash Return >8-12%. 4) Regla 1%: renta mensual ≥ 1% precio compra. 5) Debt Service Coverage Ratio >1.25. Considera también apreciación, beneficios fiscales y diversificación de portafolio.

BRRRR = Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. Compras propiedad con descuento, la renuevas para aumentar valor, la alquilas, refinancias basado en nuevo valor (sacas tu inversión inicial), repites proceso. Permite escalar portafolio rápidamente pero requiere experiencia, capital y mercados con spread entre precio compra y ARV (After Repair Value).

Analiza mercados por: 1) Crecimiento poblacional y empleo. 2) Diversificación económica (evita ciudades mono-industria). 3) Ratio precio-renta y cap rates. 4) Regulaciones de inquilinos (CA/NY más restrictivas). 5) Impuestos estatales y locales. 6) Barreras de entrada (costos, regulaciones). Mercados A: baja rentabilidad, alta apreciación. Mercados C: alta rentabilidad, baja apreciación.