Financial Planning Tool

Nuestra calculadora usa la regla probada 28/36: máximo 28% del ingreso bruto para vivienda, 36% para deuda total. Calculamos: Presupuesto Disponible = min(Ingreso × 0.28, (Ingreso × 0.36) - Deudas Actuales). Luego usamos búsqueda binaria para encontrar el precio más alto donde Pago Mensual Total ≤ Presupuesto Disponible.

Tu pago total incluye: Capital e Interés (pago del préstamo), Impuestos de Propiedad, Seguro de Propietario, PMI (si enganche < 20%), y cuotas HOA. Esto se llama PITI+HOA. Ejemplo: $1,500 C&I + $400 impuestos + $150 seguro + $100 PMI + $200 HOA = $2,350 pago mensual total.

¡No! Puedes comprar con tan poco como 3% de enganche (convencional) o 3.5% (FHA). Sin embargo, 20% de enganche elimina el seguro PMI, reduce pagos mensuales y hace tu oferta más competitiva. Con menos del 20%, pagarás PMI hasta alcanzar 20% de equidad.

PMI (Seguro Hipotecario Privado) protege al prestamista si no pagas. Cuesta 0.3-1.5% del monto del préstamo anualmente. Puedes eliminar PMI cuando alcances 20% de equidad a través de: pagos con el tiempo, apreciación del valor de la casa, o mejoras al hogar. Algunos préstamos cancelan PMI automáticamente al 22% de equidad.

Los puntajes de crédito impactan significativamente las tasas: 760+ obtiene mejores tasas, 700-759 agrega ~0.25%, 640-699 agrega ~0.75%, menos de 640 agrega 1.5%+. En un préstamo de $300,000, crédito malo cuesta $270/mes extra. Mejora tu puntaje antes de aplicar para ahorrar miles.

30 años: Pagos mensuales menores, más flexibilidad, pero más interés total. 15 años: Pagos mensuales mayores, menos interés total, construcción de equidad más rápida. Ejemplo: Préstamo $300K al 6.5% - 30 años: $1,896/mes, $382K interés total; 15 años: $2,613/mes, $170K interés total.

Los costos de cierre típicamente son 2-5% del precio de la casa e incluyen: tarifas de originación del préstamo, avalúo, inspección, seguro de título, honorarios de abogado, e impuestos/seguros prepagados. En una casa de $400K, espera $8K-$20K en costos de cierre. Algunos pueden negociarse con el vendedor.

Ahorra para: Enganche + Costos de cierre (2-5% del precio) + Gastos de mudanza + Fondo de emergencia (3-6 meses del nuevo pago de vivienda) + Reparaciones/amueblado inmediato. Para una casa de $400K, presupuesta $50K-$80K efectivo total necesario.